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こちらでは、登録免許税についてご説明させていただきます。

 

 

登録免許税とは？

登録免許税とは、不動産を購入し、不動産の名義を売主から買主に変更する時、

 

住宅ローンを借りてその担保のために不動産に抵当権を設定する時、

 

住宅ローンの支払いが終わり、抵当権を抹消する時、

 

など、不動産の登記事項を変更する時にかかる税金です。

 

国税なので、支払先は国です。

 

通常、不動産の登記手続きをする時に、収入印紙で支払います。

 

登録免許税の計算方法

 

登録免許税は、手続きをする登記によって、計算方法が異なります。

 

売買に関係する登記にかかる登録免許税の計算方法は以下のとおりです。

 

ちなみに、計算結果で出た登録免許税額の１００円未満は切り捨てになります。

 

所有権移転登記

所有権移転登記	土地	不動産の評価額×１０００分の１５
	建物	不動産の評価額×１０００分の２０
		不動産の評価額×１０００分の３ （減税適用の場合）

 

所有権移転登記とは、土地や建物の所有者の名義を変更する登記のことです。

 

新築の一戸建て住宅をご購入される時の土地の移転、中古の一戸建て、マンションをご購入された時の土地・建物の移転の時に必要になる名義変更手続きです。

 

評価額は、売買価格とは違うのでご注意ください。不動産業者さんに聞けば教えてくれます。

 

詳しくは、こちら

 

建物は、住宅用家屋証明書が取得できる場合が、減税適用での計算となります。

 

具体例１

評価額１,０００万円の土地と平成５年築の評価額３００万円の建物を購入した場合

土地　１,０００万円×１０００分の１５＝１５万円

建物　　　３００万円×１０００分の２０＝６万円

登録免許税合計　２１万円

 

具体例２

評価額１,０００万円の土地と平成２５年築の評価額７００万円の建物を購入した場合

土地　１，０００万円×１０００分の１５＝１５万円

建物　　　７００万円×１０００分の３＝２万１,０００円

登録免許税合計　１７万１,０００円

 

所有権保存登記

所有権保存登記	本則	不動産の評価額×１０００分の４
	一般居住用住宅	不動産の評価額×１０００分の１．５
	長期優良住宅 認定炭素住宅	不動産の評価額×１０００分の１

 

所有権保存登記は、建物を建てたり、建替えた時にする登記のことです。

 

新築建物を購入した時には必ずする登記になります。

 

新しい建物には、固定資産税評価額がありませんので、各地の法務局が公表している新築建物等認定基準表をもとに計算します。

 

各地の法務局によって基準表の価格は違います。

 

ちなみに大阪法務局管内の不動産はこちら（基準年度：平成２７年度。３年に一回変わります）

 

本則は、居住用でない建物の場合に適用される計算方法です。

 

例えば、事務所ビル投資用の建物、セカンドハウスなどです。

 

一般居住用住宅は、その名のとおり、所有者がその住宅に住む場合です。

 

マイホームを購入される方はほとんどがこちらに当てはまります。

 

長期優良住宅や認定炭素住宅は、ある一定の条件を満たした住宅に適用されます。

 

具体例１

大阪市内で鉄骨造の４階建（４００㎡）の事務所用ビルを新築した場合。

単価　１１万円×４００㎡＝４,４００万円

４,４００万円×１０００分の４＝１７万６,０００円

登録免許税額　１７万６,０００円

 

具体例２

大阪市内で３階建木造住宅（１００㎡）を一般居住用住宅を新築した場合。

単価　８万５,０００円×１００㎡＝８５０万円

８５０万円×１０００分の１．５＝１万２,７５０円

登録免許税額　１万２,７００円（１００円未満切り捨て）

 

具体例３

大阪市内で３階建木造住宅（１００㎡）の長期優良住宅を建築した場合。

単価　８万５,０００円×１００㎡＝８５０万円

８５０万円×１０００分の１＝８,５００円

登録免許税額　８,５００円

 

抵当権設定登記（住宅ローンの設定）

抵当権設定登記	本則	担保設定額×１０００分の４
	減税有	担保設定額×１０００分の１
	追加設定	不動産の個数×１５００円

 

抵当権設定登記は、不動産を購入する際に銀行などからお金を借りた場合に購入する不動産（他の不動産に設定する場合もあります）に担保を設定する登記です。

 

銀行などは、万が一お客様がローンの返済ができなくなった時のために、不動産を担保にとるのです。

 

所有権移転登記や所有権保存登記と違い、不動産の評価額ではなく、担保に設定する価格つまり借入額をもとに登録免許税を計算します。

 

減税有とは、住宅用家屋証明書が取得できた場合の計算方法です。

 

追加設定とは、土地を先に購入する際に、銀行が土地だけに先に抵当権を設定し、建物が建った後に建物に土地に設定した抵当権と同じ内容の抵当権を追加で設定する登記です。

 

土地に抵当権を設定した際に、登録免許税を払っているので、追加の時は登録免許税が安くなるのです。

 

具体例１

大阪市内で２,０００万円の平成２年築の中古マンションを購入。

２,０００万円全額、住宅ローンを組んだ場合。

２,０００万円×１０００分の４＝８万円

登録免許税　８万円

 

具体例２

大阪市内で３,０００万円の平成２５年築の中古マンションを購入。

３,０００万円全額、住宅ローンを組んだ場合。

３,０００万円×１０００分の１＝３万円

登録免許税　３万円

 

具体例３

大阪市内で２,０００万円で土地を購入。２,０００万円で建物を建築。

４,０００万円全額、住宅ローンを組んだ場合。

４,０００万円×１０００分の４＝１６万円

（土地の売買先行の場合、住宅用の用地であっても住宅用家屋証明書は取得できません。建物建築時に住宅用家屋証明書を取得します）

建物完成後

建物の個数（１個）×１,５００円＝１,５００円

登録免許税合計　１６万１,５００円

 

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